Administrimi i Ndërtesave
Ligji për Bashkëadministrimin
Tarifat e papaguara të administrimit dhe kufizimet që rrjedhin prej tyre
Pronarët e njësive në ndërtesa kanë detyrimin të paguajnë tarifën e administrimit. Kur detyrimet mbeten të pashlyera, përveç kamatëvonesave, mund të pengohet edhe shitja, dhurimi apo hipotekimi i pronës deri në shlyerjen e detyrimeve. Kjo masë zbatohet vetëm kur plotësohen kushtet ligjore e ndiqet procedura përkatëse. Ligji nr. 55/2025, “Për administrimin e bashkëpronësisë në ndërtesa”, përcakton kur mund të ndërmerren këto hapa, përgjegjësitë e palëve dhe mënyrën si hiqet kufizimi pas pagesës. Për pronarët, administratorët dhe kompanitë administruese, njohja e këtyre rregullave ndihmon që detyrimet të trajtohen me informacion të saktë dhe përgjegjësi të qarta. Afatet e pagesës dhe kamatëvonesat Sipas nenit 33, asambleja e bashkëpronarëve përcakton mënyrën dhe afatin e pagesës së tarifës së administrimit. Nëse tarifa nuk paguhet brenda këtij afati, për çdo muaj vonesë shtohet një kamatë e barabartë me 30% të tarifës. Nga zbatimi i kamatës përjashtohen pronarët që gëzojnë status dhe mbrojtje të veçantë ligjore, sipas legjislacionit në fuqi. Njoftimi dhe verifikimi i detyrimeve të papaguara Kur tarifat e prapambetura dhe kamatat përkatëse nuk janë shlyer as në muajin e tretë, administratorët ose kompanitë administruese duhet të informojnë me shkrim kryesinë dhe asamblenë e bashkëpronarëve. Asambleja përfshin të gjithë pronarët e njësive në ndërtesë. Kryesia është grupi i zgjedhur nga asambleja, që përfaqëson bashkëpronarët dhe ushtron përgjegjësitë e përcaktuara në ligj. Sipas nenit 33, lista e bashkëpronarëve që nuk kanë paguar dhe shumat përkatëse afishohen në ambientet e ndërtesës. Kryesia verifikon dhe përcakton vlerën e tarifave të prapambetura dhe të kamatëvonesave. Çfarë nënkupton kufizimi për pronarët? Kufizimi shënohet në kartelën e pasurisë dhe pengon kryerjen e veprimeve juridike të përcaktuara në ligj. Prona e kufizuar nuk mund të tjetërsohet, të kalohet, të jepet në përdorim apo të ngarkohet me barrë dhe të drejta të tjera reale pa u vërtetuar shlyerja e detyrimeve. Këtu përfshihen veprime si shitja, dhurimi ose vendosja e hipotekës. Pronarët e ruajnë pronësinë mbi apartamentet. Vetë kjo masë nuk parashikon largimin nga banesa. Kufizimi shërben për sigurimin e detyrimeve të papaguara, duke penguar veprimet përkatëse me pasurinë deri në shlyerjen e tyre. Kushtet për kërkimin e kufizimit të pronës Përveç ndjekjes së detyrimeve monetare, ligji parashikon edhe mundësinë e regjistrimit të një kufizimi mbi pronën për sigurimin e detyrimit. Sipas nenit 34, administratorët ose kompanitë administruese mund ta kërkojnë këtë masë pranë Agjencisë Shtetërore të Kadastrës kur detyrimet për tarifën e administrimit dhe mirëmbajtjes kanë mbetur të pashlyera për të paktën 12 muaj ose kur detyrimi i papaguar arrin të paktën 0,5% të vlerës së njësisë. Mjafton të plotësohet njëri prej këtyre kushteve. Nëse detyrimi arrin pragun prej 0,5%, nuk kërkohet që të ketë kaluar njëkohësisht edhe periudha 12-mujore. Për një apartament me vlerë 10 milionë lekë, për shembull, ky prag përkon me 50.000 lekë detyrime të papaguara. Plotësimi i njërit prej kushteve mundëson nisjen e procedurës. Kufizimi nuk vendoset automatikisht dhe kërkon njoftim paraprak, vendim të kryesisë dhe paraqitjen e dokumentacionit në Kadastër. Afati tremujor për njoftimin mbi detyrimet e prapambetura nuk duhet ngatërruar me kushtet për kërkimin e kufizimit të pronës. Njoftimi dhe vendimmarrja për kufizim Njoftimi duhet të përcaktojë pronarët që kanë detyrime të papaguara, shumën përkatëse dhe pronën që propozohet të kufizohet. Njoftimi duhet të sqarojë gjithashtu se vendimi për kufizimin merret nga kryesia me shumicë të cilësuar të anëtarëve, ndërsa administratorët ose kompanitë administruese autorizohen të paraqesin kërkesën në Kadastër. Dokumentacioni shoqërues përfshin vendimin e miratuar, provat që vërtetojnë vlerën e detyrimit të papaguar dhe vërtetimin e identitetit të administratorëve ose kompanive administruese. Sipas nenit 34, kufizimi regjistrohet brenda 15 ditëve nga paraqitja e kërkesës, dokumentacionit dhe kryerja e pagesës së tarifave kadastrale. Pagesa e tarifës për apartamentet që nuk përdoren Detyrimi për pagesën e tarifës së administrimit mbetet edhe kur pronarët nuk banojnë në apartamentet e tyre. Neni 11 parashikon pagesën edhe kur njësitë janë dhënë me qira. Ndërsa neni 14 përcakton se pronarët e njësive të papërdorura kontribuojnë për administrimin dhe mirëmbajtjen e pronës së përbashkët njëlloj si bashkëpronarët e tjerë, përveç rasteve kur asambleja vendos ndryshe. Pra, mbajtja bosh e apartamenteve nuk sjell automatikisht përjashtim nga pagesa. Një ulje e tarifës apo trajtim i ndryshëm për këto njësi kërkon vendim të asamblesë së bashkëpronarëve. Heqja e kufizimeve pas shlyerjes së detyrimeve Pas shlyerjes së detyrimeve të akumuluara, pronarët mund të kërkojnë heqjen e kufizimit duke paraqitur vërtetimin bankar të pagesës. Sipas nenit 34, pika 5, për këtë hap nuk nevojitet një vendim i ri nga kryesia. Agjencia Shtetërore e Kadastrës duhet ta heqë kufizimin nga kartela e pasurisë brenda pesë ditëve nga depozitimi i vërtetimit të shlyerjes. Rëndësia e regjistrimit të detyrimeve dhe pagesave Për administratorët dhe kompanitë administruese, regjistrimi i detyrimeve dhe pagesave për çdo njësi është baza për verifikimin e shumave të papaguara. Afatet, pagesat e kryera dhe detyrimet e mbetura duhet të jenë të qarta, ndërsa njoftimet, vendimet dhe dokumentet përkatëse duhet të ruhen të organizuara. Kjo ndihmon në dhënien e sqarimeve të sakta për pronarët dhe në përgatitjen e dokumentacionit që kërkohet për procedurat ligjore. Komuniteti bashkon regjistrimin e detyrimeve, monitorimin e pagesave dhe organizimin e dokumenteve në një platformë të vetme. Administratorët dhe kompanitë administruese kanë informacionin e nevojshëm për të verifikuar pagesat, ndërsa rezidentët mund të njihen me detyrimet dhe kostot e shërbimeve përkatëse. Çdo hap ligjor mbetet i mbështetur në njoftimet, autorizimet dhe vendimet e kërkuara nga ligji. Ky artikull i referohet raportimit të SkyWeb.al të datës 23 tetor 2026 dhe mbështetet në ligjin nr. 55/2025, “Për administrimin e bashkëpronësisë në ndërtesa”.